Conséquence de la crise sanitaire et des périodes de confinement à répétition, l’attentisme des acheteurs semble actuellement de mise dans la majorité des grandes villes de France, en particulier dans la capitale où l’on observe une baisse de la tension immobilière. Néanmoins, avec le développement du télétravail, certains biens immobiliers situés en dehors des centres-villes suscitent un intérêt croissant de la part des citadins. Reste à savoir si cette tendance est appelée à s’inscrire dans la durée.
La crise sanitaire a eu pour conséquence de rebattre les cartes de l'immobilier résidentiel dans l’Hexagone. D’après les spécialistes, de nombreux citadins quittent leur logement parfois exigu des centres-villes afin de gagner en confort de vie, mais aussi et surtout en espace. Ce phénomène, porté par le développement du télétravail, a fait baisser la tension immobilière observée dans les grandes villes françaises, à commencer par Paris, qui cristallise cette nouvelle tendance.
En effet, dans la capitale, le rapport de force entre les vendeurs et les acheteurs semble désormais pencher en faveur des seconds. Ainsi, d’après une étude publiée en juillet dernier par Century 21, au cours du premier semestre 2021, les prix parisiens ont commencé à se réajuster à la baisse, affichant un repli de 3,6 % sur six mois – même si le prix moyen au mètre carré dépasse toujours le seuil symbolique des 10 000 euros – à 10 287 euros. Autre indicateur montrant que la pression acheteuse se relâche un peu : les délais de vente se rallongent. De plus, l’écart entre le prix de mise sur le marché et le prix de vente définitif augmente, passant de 2,9 % à 4,7 %, signe d’un rééquilibrage du marché, après des années de hausse ininterrompue du prix de la pierre. D’ailleurs, d’après cette même étude, les investissements locatifs représentent désormais 32,3 % des transactions (un nouveau record historique), tandis que le nombre de résidences secondaires grimpe en flèche.
Une tendance que confirme également Christine Fumagalli, présidente du réseau immobilier Orpi. Il faut dire que la crise sanitaire et les confinements successifs pèsent sur la demande d’appartements familiaux. Aujourd’hui, “les foyers avec enfants se tournent davantage vers la proche banlieue où, à budget égal, elles peuvent acquérir un bien plus grand et surtout doté d’un balcon ou d’un jardin”, ajoute-t-elle.
Les acheteurs se font plus rares
Désormais, l’attentisme des acheteurs semble de mise dans la majorité des centres-villes des grandes communes, qu’elles se trouvent dans le sud, le nord ou encore le centre de la France. Et les acheteurs se font plus rares qu’avant. Ainsi, d’après le site d’estimation MeilleursAgents. com, à Lille par exemple, on compte désormais seulement 11 % d’acheteurs de plus que de vendeurs, contre 14 % il y a encore quelques mois. Même constat à Montpellier (11 % contre 13 %) ou encore à Lyon (10 % contre 11 %).
“La région parisienne illustre parfaitement cette nouvelle tendance post-Covid qui marque le retour en grâce du pavillon”
Dans toutes ces métropoles, les agents immobiliers constatent que de nombreuses familles recherchent des logements situés à quelques dizaines de kilomètres des centres-villes, là où le prix au mètre carré est moins onéreux, afin de disposer de davantage de surface habitable pour leur famille et de gagner en qualité en vie. La région parisienne illustre parfaitement cette nouvelle tendance post-Covid qui marque le retour en grâce du pavillon. Ainsi, dans la capitale, les Notaires de France estiment que la hausse annuelle des prix pourrait être inférieure à 1 % dans Paris intra-muros sur l’ensemble de l’année 2021 – ce qui n’est pas arrivé depuis 2015. Mais dans le même temps, ils prévoient une augmentation de près de 6 % de la valeur des maisons individuelles de la grande couronne.
Des relocalisations plus nombreuses
Dans la même logique, certains citadins vont encore plus loin dans leur démarche d’éloignement des grands centres urbains, et n’hésitent pas à s’installer dans des villes de province de petite et moyenne importance en se tournant vers les sous-préfectures et les chefs-lieux de cantons. Parmi les régions privilégiées, Century 21 note un engouement notable pour l’ouest de la France, particulièrement la Bretagne, qui enregistre une augmentation à deux chiffres de son prix moyen au mètre carré pour les maisons. Même tendance pour la Nouvelle-Aquitaine, région dont les prix ont le plus progressé sur un an. Pourtant, comme le rappelle Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, “même si le phénomène de relocalisation existait avant, en particulier pour certaines villes dont la desserte était optimale depuis Paris ou d’autres métropoles comme Marseille, Toulouse ou encore Lyon, il est indéniable que la crise sanitaire a eu un effet coup de boost”.
“Parmi les régions privilégiées, l’ouest de la France, particulièrement la Bretagne, qui enregistre une augmentation à deux chiffres de son prix moyen au mètre carré pour les maisons. Même tendance pour la Nouvelle-Aquitaine”
D’ailleurs, à titre d’exemple, d’après le ministère du Travail, les départs de Paris ont progressé de 30,3 % entre le deuxième semestre 2019 et celui de 2020.
Pas vraiment d’exode rural
Néanmoins, “si ce phénomène a été amplifié par le confinement, la priorité des acquéreurs reste l’accessibilité par les transports. Les villes ayant connu une forte augmentation de leur attractivité étant celles qui sont particulièrement bien desservies, notamment depuis Paris”, ajoute-t-il. Il faut dire qu’avec le développement du télétravail, il est désormais possible de travailler en pleine campagne, à condition bien évidemment de disposer d’une connexion internet fiable, bénéficiant dans l’idéal de la fibre optique. En effet, comme l’indique Christine Fumagalli, “il s’agit bien souvent d’un autre critère indispensable pour tous ces néoruraux à la recherche d’un meilleur cadre de vie en province”. Ainsi, la notion de “bien vivre” est en train de se redéfinir et donne la priorité à l’espace : jardins publics ou parcs à proximité, mais aussi et surtout espace au sein des logements, avec idéalement une pièce dédiée pour le télétravail, aujourd’hui devenue quasi indispensable pour les nouveaux salariés nomades.
“Les villes ayant connu une forte augmentation de leur attractivité étant celles qui sont particulièrement bien desservies, notamment depuis Paris”
Néanmoins, l’exode rural des citadins doit être relativisé, car même si depuis quelques mois de nombreuses personnes se sont mises à la recherche d’espace et de verdure, elles sont en revanche moins nombreuses à avoir opéré un changement de vie radical – leurs choix s’orientent vers une relocalisation plus périurbaine que rurale. En effet, la Fnaim a récemment interrogé les propriétaires d’une nouvelle résidence principale acquise au cours de ces deux dernières années. Les conclusions de ce sondage montrent qu’en région parisienne, une partie des acquéreurs a certes récemment déménagé en zone rurale ou dans une ville plus petite. Mais à une très grande majorité, ils sont restés dans leur région d’origine.
Des taux d’intérêt toujours porteurs
Il est sans doute encore trop tôt pour mesurer l’ampleur et la durée de ce rééquilibrage au bénéfice de la province et de la maison individuelle. Ce qui est sûr, c’est que les demandes de terrasses et de jardins sont en hausse partout en France. D’ailleurs, le prix des biens dotés de ce type d’agréments s’en ressent. Et ce d’autant plus que “les ménages restent toujours encouragés par des taux d’intérêt historiquement bas, qui soutiennent les prix de la pierre”, précise Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Ainsi, “en juin 2021, pour une durée de 20 ans, le coût moyen d’un crédit immobilier s’établissait à environ 1 % par an, et moins de 0,80 % pour les meilleurs dossiers (hors coût de l’assurance)”, ajoute-t-il.
“Si depuis quelques mois de nombreuses personnes se sont mises à la recherche d’espace et de verdure, elles sont en revanche moins nombreuses à avoir opéré un changement de vie radical”
Toutefois, certains professionnels du secteur redoutent une restriction de l’octroi de crédits par les banques, en application des recommandations prudentielles du Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) qui, en décembre 2019, leur demandait de ne pas accorder de prêts au-delà d’une durée de vingt-cinq ans et d’un taux d’endettement de 33 %. Cependant, pour l’heure, l’accès au crédit est à peine freiné car “ces recommandations sont d’ores et déjà globalement respectées par les établissements bancaires”, indique Jean-Marc Vilon. À moins que les taux d’intérêt ne viennent à augmenter dans les prochains mois avec la reprise de la croissance et de l’inflation, la dynamique de marché devrait donc se poursuivre sur le second semestre, à en croire une note du courtier de prêt immobilier Cafpi publiée cet été. Sans compter que la crise sanitaire a conduit de nombreux particuliers à épargner davantage, leur permettant ainsi de constituer l’apport personnel nécessaire pour investir dans un nouveau logement, toujours considéré comme une valeur refuge. Le marché immobilier résidentiel semble donc avoir encore de beaux jours devant lui.
Romain Thomas
Les particuliers ont désormais l’embarras du choix s’ils souhaitent s’informer sur la valeur de leur bien immobilier. En effet, des dizaines de sites spécialisés comme Orpi, Century 21, SeLoger, PAP ou encore MeilleursAgents se targuent d’estimer au mieux le prix d’un logement, en ville ou à la campagne. Il est même possible de réaliser une telle estimation via le site des Notaires de France ou bien en utilisant l’application gouvernementale Demande de valeur foncière (DVF) qui permet de consulter gratuitement l’intégralité des données foncières de ces cinq dernières années.
Pourtant, toutes ces données librement disponibles ne favoriseraient pas la transparence du marché immobilier, à en croire une étude publiée au mois de juillet 2021 par les sociologues Alexandre Coulondre, chercheur au Laboratoire Techniques, Territoires et Sociétés, et Claire Juillard, chercheuse indépendante et fondatrice du cabinet Oggi Conseil. D’après cette étude, les résultats des estimations en ligne peuvent aboutir à des prix très hétérogènes, pour un même secteur géographique ou pour un même bien estimé. Ces divergences d’estimation sont d’autant plus difficilement compréhensibles que les méthodes utilisées par ces sites sont bien souvent peu transparentes pour leurs utilisateurs. Même si l’utilisation de ces données peut aider les particuliers à estimer au plus juste la valeur de leur bien, elle est également de nature à troubler leur vision du marché. D’ailleurs, pour tenter d’y voir clair, “il est recommandé de faire appel à des professionnels locaux afin de faire estimer au mieux son bien immobilier”, indique Christine Fumagalli, présidente du réseau immobilier Orpi.
À en croire les professionnels de l’immobilier, un logement étudiant constitue une solution de placement intéressante pour un épargnant désireux d’investir dans la pierre. D’ailleurs, selon une étude réalisée au mois de juin 2021 par le réseau Orpi, il reste plébiscité par 62 % des investisseurs particuliers. Comme le rappelle Sébastien Lorrain, directeur chez CBRE, “ce type d’investissement offre généralement une rentabilité attractive, avec des rendements compris entre 3,5 % et 4 % par an”. Cerise sur le gâteau, leurs propriétaires peuvent également bénéficier de certains avantages fiscaux. Ainsi, la loi Censi-Bouvard leur permet de réduire le montant de leur impôt sur le revenu, à hauteur de 11 % HT du coût de l’opération. En respectant un plafond maximum de 300 000 euros par an et par foyer fiscal, il est donc possible de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 33 000 euros, à condition de louer le bien pendant neuf ans.
Cependant, il est important de noter que ce dispositif de défiscalisation ne s’applique que sur les programmes immobiliers en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa). De plus, s’il s’agit d’un logement étudiant proposé à la location en bien meublé, il peut également jouir du statut fiscal de LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (loueur en meublé non professionnel). Il est alors possible de se faire rembourser la totalité de la TVA payée sur l’achat du bien immobilier, mais aussi de déduire toutes les charges d’exploitation des recettes locatives perçues. Cependant, avant d’investir dans un logement étudiant, il convient de prendre certaines précautions, à commencer par le fait de bien choisir la ville estudiantine où le bien sera acheté dans l’Hexagone. En effet, comme pour tout investissement locatif, il doit pouvoir compter sur une forte demande locative, et assurer une plus-value à la revente.
Au cours du 1er trimestre 2021, la hausse des prix des logements anciens en France métropolitaine s’est élevée à 1,4 % contre une progression de 2,4 % enregistrée lors du 4e trimestre 2020.
Source : Notaires de France